Mietausfälle vermeiden: Strategien für Vermieter bei Mietnomaden und zahlungsunwilligen Mietern

Description

This work aims to prevent errors during the rental process, to show involved parties how to protect themselves in advance and to explain how a clever defense strategy can be applied if anything does go wrong. This work takes into consideration the tenancy law reform and includes tricks and tips as well as strategies for landlords, legal professionals and attorneys. Get the practical benefits of hands-on experience, including: How to successfully collect rental payments; What kinds of contracts or safeguards you can implement in your day-to-day business; What methods of foreclosure best serve your goals and the formal procedures you need to follow; The steps you should take when commercial tenants file for bankruptcy; What to be aware of in the case of private insolvency; How to protect yourself before a lease is signed; What information tenants should provide about themselves; Problems associated with offsetting unpaid rent; The proper use of tenant security deposits; Choosing the right strategic approach: court orders to pay, law suits, and eviction proceedings; Dealing with tenant messiness, garbage, and compulsive hoarders; as well as Case studies. Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Bearbeiterverzeichnis Kapitel 1. Die Interessenlage des Vermieters A. Überblick B. Statistik C. Beispiele aus der Praxis D. Missbrauch des Mieterschutzes E. Gerichtliche Verfahrensdauer F. „Vermieterschutz“? G. Betroffene Personengruppe H. Motivation eines Vermieters I. Kapitalanlage II. Altersvorsorge I. Wirtschaftlichkeit für den Vermieter I. Gewinn? II. Wirtschaftliche „Schieflage“ der Immobilie J. Richtiges Vorgehen Kapitel 2. Probleme im Mietverhältnis A. Überblick I. Vorbeugung II. Lösungen B. Mietertypen I. Überblick II. Der Mietnomade 1. Begriff 2. Vorgehen des Mietnomaden 3. Wissenschaftliche Untersuchung 4. Vermeidungsstrategien 5. Lösungen III. Der zahlungsunfähige Mieter 1. Natürliche Personen 2. Vorbeugung a) Anfängliche Zahlungsunfähigkeit b) Spätere Zahlungsunfähigkeit 3. Lösungen a) Anfängliche Zahlungsunfähigkeit b) Spätere Zahlungsunfähigkeit 4. Juristische Personen IV. Der zahlungsunwillige Mieter 1. Allgemeines 2. Einzelne Gründe a) Mietminderung b) Zurückbehaltungsrecht c) Aufrechnung d) Zu hohe Miete? e) Betriebskostenvorauszahlungen 3. Vorbeugung 4. Lösungen V. Mieter mit Zahlungslücke 1. Vorbeugung 2. Lösungen VI. Mieter mit verspäteten Zahlungen 1. Vorbeugung 2. Lösungen VII. Weitere Problemfälle 1. Die Messiewohnung a) Begriff b) Vorbeugung c) Lösungen 2. Ruhestörungen 3. Tierhaltung 4. Rauchen C. Fazit Kapitel 3 Vertragstypen A. Allgemeines B. Wohnraummietvertrag C. Gewerberaummietvertrag D. Pachtvertrag E. Mischtypen I. Wohnraumähnliche Verträge II. Sonstige Verträge F. Fazit Kapitel 4. Die Auswahl des Mieters A. Kriterien I. Praktische Relevanz 1. Informationseinholung 2. Informationsquellen 3. Staatliche Leistungsbezieher II. Zweck III. Grenzen B. Erkenntnismöglichkeiten I. Selbstauskunft des Mietbewerbers 1. Überblick 2. Zulässigkeit der Fragen des Vermieters a) Zulässige Fragen des Vermieters b) Zulässige Fragen des Vermieters bei Gewerberaum c) Unzulässige Fragen des Vermieters d) Zulässigkeit der Fragen des Vermieters kritisch und/oder streitig? 3. Rechtsfolgen von Falschangaben des Mieters 4. Zulässige Frage falsch beantwortet a) Unzulässige Fragen b) Zulässigkeit der Frage kritisch/streitig 5. Grenzen II. Auskünfte unter Vermietern 1. Zulässigkeit a) Befragung des bisherigen Vermieters b) Vermieterzeugnis des bisherigen Vermieters 2. Rechtsfolgen bei Falschangaben des bisherigen Vermieters 3. Grenzen 4. Selbsterkenntnis III. Einkommensnachweis 1. Zulässigkeit 2. Nachweise/Belege a) Mietbewerber Arbeitnehmer aa) Einkommensnachweis bb) Arbeitgeberdaten cc) Kündigungsschutz im Arbeitsverhältnis dd) Beginn des Arbeitsverhältnisses ee) Steuerklasse ff) Arbeitsvertrag b) Mietbewerber selbstständig 3. Grenzen IV. Zahlungsnachweise über die Zahlung der früheren Miete und Betriebskostenvorauszahlung 1. Zulässigkeit 2. Nachweise/Belege 3. Grenzen V. Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis 1. Zulässigkeit 2. Grenzen a) Grenze der Auskunftsmerkmale b) Zeitliche Grenzen c) Länderbezogenes Schuldnerverzeichnis 3. „Alte“ Schuldnerverzeichnisse VI. Schufa-(Selbst-)Auskunft 1. Zulässigkeit 2. Grenzen VII. Wirtschaftsauskunfteien 1. Zulässigkeit 2. Grenzen VIII. Bankauskunft IX. Internet X. Vermieterdatenbanken 1. Zulässigkeit 2. Grenzen XI. Mietkostenübernahmebestätigung durch staatlichen Leistungsträger 1. Zulässigkeit 2. Grenzen a) Allgemein b) Direktzahlung XII. Persönlicher Eindruck vom Mietbewerber XIII. Informationsbeschaffung und Mieterauswahl durch die Verwaltung XIV. Mieterauswahl durch Makler C. Kurzübersicht von möglichen Risikomietern D. Kurzübersicht von Vermieterfehlern E. Fazit I. Mehrere Informationsquellen nebeneinander verwenden II. Selbstauskunft des Mietbewerbers III. Einkommensnachweise des Mietbewerbers IV. Schufa-Selbst-Auskunft des Mietbewerbers V. Auskunft des derzeitigen Vermieters/Vermieterzeugnis VI. Vorbeugung durch Informationsauswertung Kapitel 5. Miete/Betriebskosten A. Überblick/Problemstellung B. Anspruchsgrundlagen I. Mietvertrag II. Form des Mietvertrages C. Miete und Betriebskosten I. Überblick über die Mietarten 1. Inklusivmiete 2. Nettomiete 3. Teilinklusivmiete II. Miete/Höhe 1. Wohnraum a) § 556d BGB b) § 5 WiStG c) § 291 StGB d) § 8 WoBindG 2. Gewerberaum III. Betriebskosten 1. Überblick 2. Begriff 3. Arten der Betriebskosten bei Wohnraummietverträgen 4. Umlagefähige Betriebskosten bei Gewerberaum IV. Betriebskostenvorauszahlungen V. Umsatzsteuer D. Fälligkeit I. Vereinbarung im Mietvertrag 1. Mietbeginn zum 1. Werktag des Monats 2. Mietbeginn zum 15. eines Monats 3. Fälligkeit der Mietzahlung an Samstagen 4. Leistungshandlung a) Überweisung b) Lastschriftverfahren c) Zahlung durch Scheck d) Barzahlung II. Gesetzliche Regelung III. Betriebskosten-Nachzahlung 1. Preisfreier Wohnraum 2. Preisgebundener Wohnraum 3. Gewerberaum E. Verzug I. Mahnung II. Fristablauf III. Praktische Folgen 1. Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung 2. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung IV. „Vertreten-Müssen“ des Mieters 1. Fälle des „Vertreten-Müssens“ a) Zahlungsunfähigkeit b) Zahlungsverzögerung durch Erfüllungsgehilfen c) Falschbehauptung wegen Mängeln d) Kontowechsel des Vermieters 2. Mietminderung und Zurückbehaltung V. Verzugsfolgen 1. Zinsen 2. Außerordentliche Kündigung 3. Rechtsverfolgungskosten Kapitel 6. Die Mietsicherheit/Kaution A. Überblick I. Problemstellung II. Praktische Relevanz 1. Art der vereinbarten Mietsicherheit 2. Kaution nicht gezahlt 3. Rechtsverfolgungsdauer III. Zweck IV. Grenzen B. Entstehung der Mietsicherheit I. Anspruchsgrundlage II. Wohnraummietvertrag 1. Begrenzung 2. Übersicherung 3. Zu sichernde Ansprüche a) Preisgebundener Wohnraum b) Frei finanzierter Wohnraum III. Gewerberaummietvertrag 1. Keine Begrenzung der Höhe 2. Vereinbarung einer Nachschusspflicht möglich C. Arten der Mietsicherheit I. Barkaution 1. Fälligkeit a) Wohnraummietrecht aa) Erste Rate bb) Folgeraten cc) Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen dd) Fristlose Kündigung bei Verzug mit den Kautionsraten b) Gewerberaummietrecht 2. Zurückbehaltungsrecht a) Wohnraummietrecht b) Gewerberaummietrecht 3. Geldanlage a) Wohnraummietrecht aa) Anlage bei einem Kreditinstitut bb) Abweichende Vereinbarungen b) Gewerberaummietrecht aa) Treuhandkonto bb) Verzinsung 4. Verfügung über die Mietsicherheit a) Aufrechnung des Vermieters b) Aufrechnung des Mieters II. Bürgschaft 1. Fälligkeit a) Wohnraummietrecht b) Gewerberaummietrecht 2. Zurückbehaltungsrecht 3. Bürgschaftsarten a) (Einfache) Bürgschaft b) Selbstschuldnerische Bürgschaft auf erste Anforderung c) Selbstschuldnerische Bürgschaft aa) Verzicht auf die Einrede der Anfechtung bb) Verzicht auf die Einrede der Aufrechnung cc) Verzicht auf die Einrede der Vorausklage dd) Ausschluss der Hinterlegung 4. Bürgschaftserklärung a) Schriftform b) Bürgschaftsumfang c) Befristung aa) Angabe eines Befristungsdatums bb) Befristung für die Dauer des Mietverhältnisses d) Selbstschuldnerische Bürgschaft auf erste Anforderung unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage aa) Unternehmer als Bürge bb) Privatperson als Bürge cc) Folgen einer unwirksamen Erklärung 5. Bürgen a) Banken/Sparkassen/Versicherungen b) Privatpersonen c) Unternehmen III. Schuldbeitritt IV. Sparbuch 1. Verpfändung des Sparbuches 2. Sicherungsabtretung eines Sparbuchguthabens 3. Vereinfachung durch ein Vermietersparbuch V. Verpfändung und Sicherungsübereignung von Wertpapieren und Wertgegenständen D. Pfändung der Mietsicherheiten durch andere Gläubiger des Mieters E. Fazit Kapitel 7. Verwertung der Sicherheit (Kaution) A. Überblick B. Abrechnungsfrist bei Beendigung und Rückgabe I. Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters II. Ablauf und Überschreitung der Abrechnungsfrist III. Vorrangige Verrechnung mit Schadensersatzansprüchen IV. Verrechnung auf sonstige Vermieterforderungen V. Abrechnungs- und Aufrechnungserklärung Kapitel 8. Das Vermieterpfandrecht A. Überblick/Problemstellung I. Praktische Relevanz II. Zweck III. Grenzen B. Entstehung des Vermieterpfandrechts I. Entstehungsgrundlage II. Vermieterforderungen 1. Gesicherte Forderungen 2. Nicht gesicherte Forderung III. Eigentum des Mieters an den Pfandgegenständen 1. Kein gutgläubiger Pfandrechtserwerb durch den Vermieter 2. Eigentumsvorbehalt a) Pfandrecht am Anwartschaftsrecht b) Erlöschen des Pfandrechts 3. Sicherungsübereignung a) Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache b) Sicherungsübereignung vor Einbringung der Sache 4. Mitbewohner 5. Ehegatten a) Beide Ehegatten Mieter b) Nur ein Ehegatte Mieter 6. Untermieter IV. Einbringen der Sachen in die Mietsache 1. Einbringungshandlung 2. Grenzen 3. Unpfändbare Sachen C. Erlöschen des Vermieterpfandrechtes und Selbsthilferecht I. Erlöschen des Vermieterpfandrechtes gem. § 562a BGB 1. Entfernung der Sachen vom Grundstück 2. Mangelnde Kenntnis des Vermieters 3. Widerspruch des Vermieters a) Widerspruchserklärung und -adressat b) Widerspruch ausgeschlossen aa) Entfernung im Rahmen der gewöhnlichen Lebensverhältnisse bb) Entfernung im regelmäßigen Geschäftsbetrieb cc) Zurückbleibende Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichend dd) Folge des fehlenden Widerspruchsrechtes II. Erlöschen des Vermieterpfandrechts gem. § 562b Abs. 2 BGB III. Selbsthilferecht des Vermieters 1. Auszug des Mieters 2. Widerspruchsberechtigung des Vermieters 3. Inbesitznahme der Sachen durch Vermieter 4. Einstweilige Unterlassungsverfügung D. Abwendung des Pfandrechtes durch Sicherheitsleistung gem. § 562c BGB E. Ausübung des Vermieterpfandrechtes I. Tatsächliche Besitzverschaffung 1. Ausübung des Selbsthilferechtes des Vermieters 2. Herausgabe der Sachen durch den Mieter II. Herausgabeansprüche des Vermieters 1. Pfandsachen noch in der Wohnung des Mieters a) Herausgabeanspruch nach § 1231 BGB b) Kein Selbsthilferecht des Vermieters aa) Keine Wegnahme der Pfandgegenstände bb) Kein Eindringen in die Mietsache cc) Kein Austausch der Schlösser 2. Pfandsachen wurden vom Mieter entfernt a) Herausgabeanspruch nach § 562b Abs. 2 BGB b) Kein Selbsthilferecht c) Klage und Klagefrist F. Verwertung der Pfandsachen I. Anspruch des Vermieters auf Zahlung aus dem Mietverhältnis II. Forderung vom Pfandrecht gedeckt 1. Miete und Betriebskostenvorauszahlung 2. Entschädigungsforderungen III. Insolvenz des Mieters 1. Recht zur abgesonderten Befriedigung aus dem Pfandgegenstand 2. Beschränkung des Pfandrechtes im Insolvenzverfahren IV. Verjährung von Ansprüchen des Vermieters V. Pfändung der Pfandsachen durch Dritte 1. Begrenzung des Vermieterpfandrechtes 2. Vorzugsweise Befriedigung des Vermieters 3. Rechtsschutz des Vermieters VI. Pfandverkauf VII. Befriedigung aus dem Pfanderlös und Abrechnung 1. Befriedigung des Vermieters aus dem Pfanderlös 2. Abrechnung des Vermieters G. Fazit Kapitel 9. Abmahnung bei Zahlungsverzug oder sonstigen Vertragsverletzungen des Mieters A. Erforderlichkeit B. Inhalt und Begründung der Abmahnung C. Absender und Adressat der Abmahnung D. Praktische Umsetzung Kapitel 10. Einschaltung Dritter A. Allgemeines B. Amt für soziale Arbeit C. Ordnungsamt D. Polizei/Staatsanwaltschaft E. Bürge Kapitel 11. Kündigung A. Allgemeines B. Erklärender und Adressat der Kündigung C. Außerordentliche fristlose Kündigung I. Voraussetzungen 1. Vorliegen eines wichtigen Grundes a) Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB b) Zahlungsverzug mit Sicherheitsleistung c) Unpünktliche Mietzahlungen d) Vertragswidriger Gebrauch e) Störung des Hausfriedens f) Beleidigungen, Tätlichkeiten und weitere Straftaten g) Gefährdung der Mietsache durch Sorgfaltspflichtverletzung h) Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte 2. Abmahnung und Abhilfefrist II. Rückwirkende Unwirksamkeit der Kündigung III. Inhalt und Formerfordernisse D. Außerordentliche fristgemäße Kündigung I. Mietverhältnis über 30 Jahre II. Tod des Mieters III. Zwangsversteigerung IV. Sonstige erleichterte Kündigungen E. Ordentliche fristgerechte Kündigung I. Voraussetzungen II. Inhalt und Formerfordernisse 1. Berechtigtes Interesse des Vermieters a) Eigenbedarf aa) Der privilegierte Personenkreis bb) Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs cc) Vorhandensein einer Alternativwohnung dd) Überhöhter Wohnbedarf ee) Vorgetäuschter Nutzungs- oder Überlassungswille b) Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung aa) Verkaufsabsicht bb) Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen cc) Abriss des Gebäudes c) Schuldhafte Vertragsverletzung 2. Form III. Kündigungsfristen F. Nebenerklärungen G. Einschaltung eines Rechtsanwalts H. Kostentragung I. Mustertexte I. Außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs. 1, 569 BGB II. Ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB Kapitel 12. Die Zustellung empfangsbedürftiger Willenserklärungen wie Abmahnung und Kündigung A. Allgemeines B. Durch Boten C. Per Einschreiben/Rückschein D. Per Einwurf-Einschreiben E. Durch Gerichtsvollzieher F. Durch öffentliche Zustellung Kapitel 13. Aufhebungs- und Abwicklungsvertrag A. Überblick B. Zweck C. Grenzen D. Praktische Umsetzung I. Regelungsinteressen 1. Vermieterinteressen a) Beendigung und Beendigungszeitpunkt des Mietvertrages b) Räumungs- und Herausgabeansprüche sowie Zeitpunkt c) Zustand der Mietsache bei Herausgabe d) Zahlungsrückstände e) Rechtsverfolgungskosten f) Druckmittel zur Durchsetzung des Aufhebungsvertrages g) Kaution 2. Mieterinteressen a) Vorzeitige Beendigung des Mietvertrages b) Wirtschaftliche Entlastung des Mietschuldners c) Kaution II. Regelungspunkte 1. Beendigung und Beendigungszeitpunkt des Mietvertrages a) Mietvertrag ungekündigt b) Mietvertrag gekündigt c) Widerspruch gegen Neubegründung des Mietvertrages 2. Räumung und Herausgabe der Mietsache und Zeitpunkt a) Gegenstand der Herausgabe b) Termin zur Räumung und Herausgabe 3. Zustand der Mietsache bei Rückgabe a) Mängel- und Schadensliste b) Regelung über Mängel und Schäden 4. Zahlungsrückstände Miete und Betriebskostenvorauszahlung a) Anerkenntnis durch den Mietschuldner b) Vereinbarung über die Zahlungsansprüche 5. Rechtsverfolgungskosten 6. Druckmittel des Vermieters a) Notarielles Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung b) Vertragsstrafe aa) Wohnraummietrecht bb) Gewerberaummietvertrag c) Verfallklausel d) Abstands- oder Aufwendungsersatzzahlungen e) Kaution III. Vorgehensweise des Vermieters 1. Klärung der grundsätzlichen Voraussetzungen 2. Rahmenbedingungen und Form der Verhandlungen IV. Aufhebungs- und Abwicklungsvertrag 1. Form 2. Vertragsparteien a) Vermieter/Mieter b) Mitbewohner 3. Anfechtung des Aufhebungsvertrages 4. Gerichtlicher Aufhebungsvertrag E. Muster-Aufhebungsvertrag F. Fazit Kapitel 14. Faktische Beendigung des Mietverhältnisses A. Überblick B. Auszug ohne Kündigung I. Mit Rückgabe der Mietsache 1. Ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache 2. Schlüsselrückgabe II. Ohne Rückgabe der Mietsache 1. Einzug eines ungenehmigten Nachfolgenutzers 2. Abwicklung des Mietverhältnisses bei faktischer Beendigung C. Faktische Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter Kapitel 15. Selbsthilfe des Vermieters bei Räumungs- und Herausgabeverlangen A. Überblick B. Türöffnung per Vermieterschlüssel C. Gewaltsame Türöffnung und Räumung durch Vermieter I. Strafrechtlich 1. Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) 2. Nötigung (§ 240 StGB) 3. Sachbeschädigung (§ 303 StGB) 4. Einbruchsdiebstahl (§ 244 Abs. 1 Nr. 3 StGB) II. Zivilrechtlich 1. Verbotene Selbsthilfe des Vermieters bei unbekanntem Aufenthaltsort 2. Umfang des Schadensersatzes 3. Einstweiliger Rechtsschutz des Mietnomaden III. Austausch des Haustürschlosses D. Der Wassertrick E. Einstellung der Versorgung bei Gewerberaum Kapitel 16. Unterlassungsansprüche des Vermieters A. Überblick B. Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch (§ 541 BGB) C. Einzelne häufige Unterlassungsansprüche I. Gebrauchsüberlassung, Untermiete II. Zweckbestimmungswidrige Nutzung III. Tierhaltung IV. Parabolantennen V. Nutzung von Gemeinschaftsflächen VI. Ruhestörender Lärm VII. Geruchsbelästigung Kapitel 17. Schadensersatzansprüche des Vermieters A. Überblick B. Schadensersatz bei Veränderungen oder Beschädigungen an den Mieträumen I. Vertragsgemäßer Gebrauch II. Einzelne Fallkonstellationen III. Schadensbeseitigung IV. Vorteilsausgleichung V. Schadensnachweis C. Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Renovierungspflicht I. Hauptleistungspflicht II. Definition der Schönheitsreparaturen III. Vertragliche Vereinbarung IV. Leitlinien der Rechtsprechung des BGH V. Leistungsaufforderung und Nachfristsetzung VI. Übergabeprotokoll VII. Schadenshöhe D. Schadensersatz wegen Pflichtverletzung bei der Rückgabe I. Teilräumung II. Mietausfallschaden III. Rückbauanspruch IV. Reinigung E. Verjährung I. Beginn II. Unterbrechung und Hemmung Kapitel 18. Gerichtliche Rechtsverfolgung Zahlungsansprüche A. Vorbemerkung B. Gerichtliches Mahnverfahren I. Ablauf II. Mahnbescheid oder Urkundenmahnbescheid? III. Vollstreckungsbescheid IV. Dauer/Kosten des Mahnverfahrens V. Widerspruch/Einspruch/Übergang in das streitige Verfahren C. Das gerichtliche Klageverfahren I. Urkundenprozess oder „normale“ Klage II. Zuständigkeit III. Inhalt der Klageschrift IV. Mietertaktiken V. Vermieter-Gegenstrategien VI. Rechtsmittel VII. Verfahrensdauer VIII. Kostenbeispiel Kapitel 19. Gerichtliche Rechtsverfolgung Ansprüche auf Räumung und Herausgabe A. Das Klageverfahren B. Kombination von Räumungs- und Zahlungsklage C. Einstweiliger Rechtsschutz I. Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO II. Räumungsverfügung nach § 940a ZPO 1. § 940a Abs. 3 ZPO 2. § 940a Abs. 2 ZPO D. Mietertaktiken E. Vermieter-Gegenstrategien F. Räumungsfrist I. Voraussetzungen II. Zeitlicher Rahmen III. Spätere Beantragung G. Kostenbeispiel (auch bei Trennung der Verfahren) I. Gesamtkosten bei Trennung von Räumungs- und Zahlungsantrag II. Gesamtkosten bei gleichzeitiger Stellung von Räumungs- und Zahlungsantrag Kapitel 20. Zwangsvollstreckung wegen Zahlung und Räumung A. Grundzüge I. Problemstellung II. Voraussetzungen B. Zahlungsvollstreckung I. Mobiliarvollstreckung 1. Rechtslage bis 2012 2. Reform 2013 3. Vermögensauskunft a) Allgemeiner Überblick b) Praktische Relevanz II. Forderungspfändung 1. Gegenstand 2. Verfahren III. Immobiliarvollstreckung C. Räumungsvollstreckung I. Problemstellung II. Klassische Räumung 1. Problemstellung 2. Ablauf 3. Abgesagte Räumung III. Außerbesitzsetzungsvollstreckung 1. Problemstellung 2. Berliner Räumung 3. Ablauf der Räumungsvollstreckung nach neuem Recht a) Gesetzliche Regelung b) Tatsächlicher Ablauf c) Verwertung der Gegenstände 4. Vorteile Kapitel 21. Insolvenz des Mieters A. Problematik I. Praktische Bedeutung II. Besonderheiten B. Ablauf des Insolvenzverfahrens I. Eröffnungsverfahren II. Kündigungssperre 1. Voraussetzungen 2. Umfang III. Taktik des Vermieters IV. Keine Eröffnung mangels Masse V. Eröffnetes Verfahren 1. Sonderkündigungsrecht des Verwalters 2. Besonderheit für Wohnraummietverhältnisse 3. Forderungsanmeldung 4. Masseforderungen 5. Beendigung des Verfahrens Kapitel 22. 10 Goldene Regeln für Vermieter 1. Auswahl des Mieters 2. Mietvertragsabschluss 3. Mietkaution 4. Mietstruktur 5. Zusätzliche Absicherung 6. Kontakt mit dem Mieter suchen 7. Frühzeitig reagieren 8. Richtige Rechtsverfolgung 9. Richtig vollstrecken 10. Rechtsberatung Kapitel 23. 10 „No-Gos“ – Was der Vermieter unterlassen sollte 1. Sich nur auf seine Menschenkenntnis verlassen 2. Mietverträge selbst erstellen oder ungeprüft aus dem Internet herunterladen 3. Aufhebungs- und Abwicklungsverträge selbst erstellen 4. Kein defensives Verhalten 5. Sich von aggressiven oder gewalttätigen Mietern provozieren lassen 6. Sich als Vermieter eigenmächtig Zugang zur Mietsache verschaffen 7. Eigenmächtig Sachen des Mieters aus der Mietsache holen 8. Beim Wohnraummietvertrag die Versorgung einstellen 9. „Kalte“ Räumung durch den Vermieter 10. Zweifelhafte Dienstleister beauftragen Stichwortverzeichnis Inhaltsübersicht Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Bearbeiterverzeichnis Kapitel 1. Die Interessenlage des Vermieters A. Überblick B. Statistik C. Beispiele aus der Praxis D. Missbrauch des Mieterschutzes E. Gerichtliche Verfahrensdauer F. „Vermieterschutz“? G. Betroffene Personengruppe H. Motivation eines Vermieters I. Wirtschaftlichkeit für den Vermieter J. Richtiges Vorgehen Kapitel 2. Probleme im Mietverhältnis A. Überblick B. Mietertypen C. Fazit Kapitel 3. Vertragstypen A. Allgemeines B. Wohnraummietvertrag C. Gewerberaummietvertrag D. Pachtvertrag E. Mischtypen F. Fazit Kapitel 4. Die Auswahl des Mieters A. Kriterien B. Erkenntnismöglichkeiten C. Kurzübersicht von möglichen Risikomietern D. Kurzübersicht von Vermieterfehlern E. Fazit Kapitel 5. Miete/Betriebskosten A. Überblick/Problemstellung B. Anspruchsgrundlagen C. Miete und Betriebskosten D. Fälligkeit E. Verzug Kapitel 6. Die Mietsicherheit/Kaution A. Überblick B. Entstehung der Mietsicherheit C. Arten der Mietsicherheit D. Pfändung der Mietsicherheiten durch andere Gläubiger des Mieters E. Fazit Kapitel 7. Verwertung der Sicherheit (Kaution) A. Überblick B. Abrechnungsfrist bei Beendigung und Rückgabe Kapitel 8. Das Vermieterpfandrecht A. Überblick/Problemstellung B. Entstehung des Vermieterpfandrechts C. Erlöschen des Vermieterpfandrechtes und Selbsthilferecht D. Abwendung des Pfandrechtes durch Sicherheitsleistung gem. 562c BGB E. Ausübung des Vermieterpfandrechtes F. Verwertung der Pfandsachen G. Fazit Kapitel 9. Abmahnung bei Zahlungsverzug oder sonstigen Vertragsverletzungen des Mieters A. Erforderlichkeit B. Inhalt und Begründung der Abmahnung C. Absender und Adressat der Abmahnung D. Praktische Umsetzung Kapitel 10. Einschaltung Dritter A. Allgemeines B. Amt für soziale Arbeit C. Ordnungsamt D. Polizei/Staatsanwaltschaft E. Bürge Kapitel 11. Kündigung A. Allgemeines B. Erklärender und Adressat der Kündigung C. Außerordentliche fristlose Kündigung D. Außerordentliche fristgemäße Kündigung E. Ordentliche fristgerechte Kündigung F. Nebenerklärungen G. Einschaltung eines Rechtsanwalts H. Kostentragung I. Mustertexte Kapitel 12. Die Zustellung empfangsbedürftiger Willenserklärungen wie Abmahnung und Kündigung A. Allgemeines B. Durch Boten C. Per Einschreiben/Rückschein D. Per Einwurf-Einschreiben E. Durch Gerichtsvollzieher F. Durch öffentliche Zustellung Kapitel 13. Aufhebungs- und Abwicklungsvertrag A. Überblick B. Zweck C. Grenzen D. Praktische Umsetzung E. Muster-Aufhebungsvertrag F. Fazit Kapitel 14. Faktische Beendigung des Mietverhältnisses A. Überblick B. Auszug ohne Kündigung C. Faktische Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter Kapitel 15. Selbsthilfe des Vermieters bei Räumungs- und Herausgabeverlangen A. Überblick B. Türöffnung per Vermieterschlüssel C. Gewaltsame Türöffnung und Räumung durch Vermieter D. Der Wassertrick E. Einstellung der Versorgung bei Gewerberaum Kapitel 16. Unterlassungsansprüche des Vermieters A. Überblick B. Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch (§ 541 BGB) C. Einzelne häufige Unterlassungsansprüche Kapitel 17. Schadensersatzansprüche des Vermieters A. Überblick B. Schadensersatz bei Veränderungen oder Beschädigungen an den Mieträumen C. Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Renovierungspflicht D. Schadensersatz wegen Pflichtverletzung bei der Rückgabe E. Verjährung Kapitel 18. Gerichtliche Rechtsverfolgung Zahlungsansprüche A. Vorbemerkung B. Gerichtliches Mahnverfahren C. Das gerichtliche Klageverfahren Kapitel 19. Gerichtliche Rechtsverfolgung Ansprüche auf Räumung und Herausgabe A. Das Klageverfahren B. Kombination von Räumungs- und Zahlungsklage C. Einstweiliger Rechtsschutz D. Mietertaktiken E. Vermieter-Gegenstrategien F. Räumungsfrist G. Kostenbeispiel (auch bei Trennung der Verfahren) Kapitel 20. Zwangsvollstreckung wegen Zahlung und Räumung A. Grundzüge B. Zahlungsvollstreckung C. Räumungsvollstreckung Kapitel 21. Insolvenz des Mieters A. Problematik B. Ablauf des Insolvenzverfahrens Kapitel 22. 10 Goldene Regeln für Vermieter Kapitel 23. 10 „No-Gos“ – Was der Vermieter unterlassen sollte Stichwortverzeichnis