Neue Wohnungsgemeinnützigkeit: Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum

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In diesem Buch werden umsetzungsorientierte Konzepte zur Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland auf der Grundlage der Erfahrungen in ihrer langen Geschichte (1851 bis 1989) entwickelt. Hierfür werden historische, rechtliche und politische Gesichtspunkte sowie die europarechtlichen Rahmenbedingungen aufbereitet. Anhand der Beispiele von Österreich und den Niederlanden werden auch zwei aktuelle Wege einer sozialen Wohnraumversorgung analysiert und nutzbar gemacht. Für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit werden schnell umsetzbare Maßnahmen sowie ein detailliertes Konzept für den Aufbau eines größeren gemeinwohlorientierten Wohnungsangebotes vorgeschlagen. Geleitwort Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Zusammenfassung der Studie Entwicklung der Wohnungsgemeinnützigkeit bis 1989 Rechtlicher Bezugsrahmen aus früheren Regelungen in Deutschland Die Diskussion um die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit Gemeinnützig handelnde Wohnungsunternehmen ohne WGG? Die Wohnungsgemeinnützigkeit in Österreich Die gemeinnützigen Woningcorporaties in den Niederlanden Europarechtliche Vorgaben für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit Es ist Zeit für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit Sofortprogramm als Einstieg in eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit Das Dauerprogramm der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit 1 Einleitung Teil I Die Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland 2 Entwicklung der Wohnungsgemeinnützigkeit bis 1989 2.1 Anfänge der Wohnungsgemeinnützigkeit 2.1.1 Die ersten steuerlichen Förderungen von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen 2.1.2 Erste gemeinnützige Wohnungsgesellschaften 2.1.3 Die Entstehung der Wohnungs(bau)genossenschaften 2.2 Die Kodifizierung des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts zwischen 1930 und 1945 2.3 Das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht nach 1945 2.4 Umfang und Struktur der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft bis 1990 3 Rechtlicher Bezugsrahmen aus früheren und heutigen Regelungen in Deutschland 3.1 Beschränkungen für gemeinnützige Wohnungsunternehmen bis 1990 3.1.1 Geschäftskreisbeschränkung: 3.1.2 Baupflicht: 3.1.3 Zielgruppe der Förderung im WGG: 3.1.4 Prüfpflicht und Verbandszwang: 3.1.5 Die sog. Bedürfnisfrage: 3.1.6 Wirtschaftlichkeit des Geschäftsbetriebs: 3.1.7 Vermögensbindungen: 3.1.8 Mietenregelung und Kostenmiete: 3.1.9 Mietermitwirkung und Mietermitbestimmung: 3.1.10 Vorgaben zur Instandhaltung: 3.2 Steuerbefreiungen für gemeinnützige Wohnungsunternehmen bis 1990 3.2.1 Grunderwerbsteuerbefreiung 3.2.2 Befreiung von der Körperschaftsteuer 3.2.3 Befreiung von der Gewerbesteuer 3.2.4 Befreiung von der Vermögensteuer 3.2.5 Gebührenbefreiungen 3.2.6 Versteuerung nichtgemeinnütziger Tätigkeiten 4 Die Diskussion um die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit 4.1 Die Diskussion bis 1985 4.2 Die „Hofbauer-Kommission“ des BMF 1985 4.3 Von der BMF-Kommission zur WGG-Aufhebung 4.4 Das Aufhebungsgesetz von 1988 4.5 Steuermindereinnahmen durch die Wohnungsgemeinnützigkeit? 5 Gemeinnützig handelnde Wohnungsunternehmen ohne WGG? 5.1 Einschätzungen nach der Aufhebung des WGG 5.2 Bestehende steuerliche Fördermöglichkeiten ab 1990 5.2.1 Steuerbefreiung für gemeinnützige Zwecke in der Wohnraumversorgung nach § 52 Abgabenordnung 5.2.2 Mildtätigkeit nach § 53 Abgabenordnung 5.2.3 Die Vermietungsgenossenschaft als steuerliche Sonderregelung ab 1990 Teil II Die Wohnungsgemeinnützigkeit im Kontext der Europäischen Union 6 Die Wohnungsgemeinnützigkeit in Österreich 6.1 Die jüngere Entwicklung der österreichischen Wohnungsgemeinnützigkeit 6.2 Merkmale der österreichischen Wohnungsgemeinnützigkeit 7 Die gemeinnützigenWoningcorporaties in den Niederlanden 7.1 Die jüngere Entwicklung des Systems der Woningcorporaties 7.2 Merkmale des niederländischen sozialen Wohnungswesens 7.3 Die Reform der Woningcorporaties durch das Woningwet 2015 7.3.1 Vermietung von Sozialwohnungen als Kernaufgabe der Woningcorporaties 7.3.2 Aufspaltung bzw. Trennung von DAWI- und Nicht-DAWI-Aktivitäten 7.3.3 Mietermitbestimmung und Zusammenarbeit mit den Gemeinden 7.3.4 Begünstigungen und Finanzierung der Woningcorporaties 7.3.5 Kompensation, Überkompensation und Aufsicht 8 Europarechtliche Vorgaben für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit 8.1 Europäisches Wirtschafts- und Beihilferecht 8.1.1 Der Begriff der staatlichen Beihilfe 8.1.2 Wirtschaftlich tätige Unternehmen 8.1.3 Finanzierung aus staatlichen Mitteln 8.1.4 Vorteil 8.1.5 Selektivität und Wohnungsgenossenschaften 8.1.6 Verfälschung des Wettbewerbs 8.1.7 Beeinträchtigung des innergemeinschaftlichen Handels 8.1.8 Zwischenfazit 8.2 Ausnahmen vom Beihilfeverbot nach Art. 107 AEUV 8.2.1 Legalausnahmen nach Art. 107 Abs. 2 AEUV 8.2.2 Ermessensausnahmen nach Art. 107 Abs. 3 AEUV 8.2.3 Zwischenfazit 8.3 Ausnahmen und Freistellungen vom Beihilfeverbot für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse 8.3.1 Der Begriff der Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse 8.3.2 Übersicht: Beihilfevorschriften für DAWI 8.3.3 Ausnahmen vom Beihilfeverbot für DAWI nach den Altmark Trans-Kriterien 8.3.4 Freistellung vom Beihilfeverbot für DAWI gemäß Art. 106 Abs. 2 AEUV 8.4 Fazit: Beihilferechtliche Rahmenbedingungen für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit Teil III Neue Prinzipien für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit 9 Es ist Zeit für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit 9.1 Ist vom WGG noch etwas übriggeblieben? 9.2 Das Marktversagen und der teure Schweinezyklus befristeter Sozialwohnungen: Warum eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit notwendig ist 9.3 Grundstruktur einer kurzfristig effektiven und langfristig effizienten Wohnungsgemeinnützigkeit 10 Sofortprogramm für die schnelle Schaffung dauergebundener Sozialwohnungen 10.1 Zielgruppe, Bindung und Förderung des Sofortprogramms 10.2 Adressaten des Sofortprogramms 10.3 Umsetzung und Anknüpfungspunkte des Sofortprogramms 11 Das Dauerprogramm der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit 11.1 Bindungen, Vermietungsstruktur und Zielgruppen im Dauerprogramm der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit 11.1.1 Belegungsbindungen und Vermietungsstruktur 11.1.2 Zielgruppen und die Höhe der Einkommensgrenzen 11.1.3 Zielgruppen mit besonderen Benachteiligungen am Wohnungsmarkt 11.2 Förderung in der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit 11.2.1 Steuererleichterungen und Zugang zu Fördermitteln für gemeinnützige Wohnungsunternehmen 11.2.2 Ergänzende Zuschussförderung 11.2.3 Einrichtung eines Förderfonds und Finanzierung der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit 11.2.4 Betrauung, Aufsicht und Prüfung der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen 11.3 Vorgaben für gemeinnützige Wohnungsunternehmen in der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit 11.3.1 Geschäftskreis- und Gebietsbeschränkungen 11.3.2 Die Gewinnausschüttungsbegrenzung und weitere Vorgaben zum Erhalt des Vermögens 11.3.3 Vorgaben zur Miethöhe 11.3.4 Wirtschaftlichkeit, Sparsamkeit und Sicherung der Instandhaltung 11.3.5 Mietermitbestimmung und Transparenz 11.4 Adressaten der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit 12 Umsetzung und Ausblick Nachwort Verzeichnis der Rechtsquellen und Gesetzesmaterialien Rechtsakte und Gesetzesmaterialien der Europäischen Union Rechtssprechungsverzeichnis des Gerichtshofs der Europäischen Union Deutsche Rechtsquellen und Gesetzmaterialien Deutsche Drucksachen Österreichische Rechtsquellen und Gesetzesmaterialien Niederländische Rechtsquellen und Gesetzesmaterialien Literaturverzeichnis Anlage A: Synopse zur Wohnungsgemeinnützigkeit – Ausgewählte Rechtsakte und Gesetzentwürfe A.1 Synopse des deutschen Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts und von Novellierungsvorschlägen A.1.1 Anwendungsbereich A.1.2 Zweck des Gesetzes A.1.3 Rechtsform und Organisation A.1.4 Unternehmensgröße und Bezirk A.1.5 Begünstigter Personenkreis A.1.6 Geschäftskreis A.1.7 Mitbestimmungsvorschriften A.1.8 Vermögenssicherung A.1.9 Überlassung von Wohnungen A.1.10 Veräußerungspreise A.1.11 Gestaltung von Verträgen A.1.12 Sozialbilanz A.1.13 Wirtschaftlichkeit und Zuverlässigkeit der Verwaltung A.1.14 Verwendung der Instandsetzungspauschale A.1.15 Unabhängigkeit vom Baugewerbe und Konkurrenzverbot A.1.16 Vermögensrechtliche Behandlung der Mitglieder A.1.17 Berichtspflicht A.2 Weitere Rechtsquellen zur Mietermitbestimmung in Deutschland A.2.1 Gesetzentwurf: Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin A.2.2 Berliner Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung A.2.3 Gesetz zur Errichtung der „Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts“ A.3 Niederländische Rechtsquellen: Reformpaket Woningwet 2015 A.3.1 Woningwet [Wohngesetz] A.3.2 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 [Verordnung über zugelassene Institutionen des Sozialen Wohnungsbaus] A.3.3 Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) [Gesetz über die Konsultation von Mietern und Vermietern] A.4 ÖsterreichischesWohnungsgemeinnützigkeitsgesetz A.4.1 § 1 – Gegenstand und Anwendungsbereich des Gesetzes A.4.2 § 3 – Eignung A.4.3 § 7 – Geschäftskreis A.4.4 § 8 – Personenkreis A.4.5 § 10 – Vermögensrechtliche Behandlung der Mitglieder A.4.6 § 11 – Behandlung des Vermögens bei Auflösung der Bauvereinigung A.4.7 § 13 – Überlassung von Räumlichkeiten und Liegenschaften A.4.8 § 14 – Berechnung des Entgelts A.4.9 § 14a – Erhaltung A.4.10 § 14c – Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten A.4.11 § 15g – Spekulationsfrist bei nachträglich erworbenem Eigentum A.4.12 § 23 – Rechnungslegung, Wirtschaftlichkeit der Geschäftsführung und Verwaltung A.5 Rechtsquellen der Europäischen Union A.5.1 Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) A.5.2 DAWI-Mitteilung A.5.3 DAWI-Freistellungsbeschluss A.5.4 Bekanntmachung der Kommission zum Begriff der staatlichen Beihilfe A.5.5 Kommissionsentscheidung vom 15.12.2009: State aid No E 2/2005 and N 642/2009 – The Netherlands Existing and special project aid to housing corporations Anlage B: Anträge über eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit B.1 Antrag der Bundestagsfraktion Die Linke: „Bundesweiten Aktionsplan für eine gemeinnützige Wohnungswirtschaft auflegen“ B.2 Antrag der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen: „Die neue Wohnungsgemeinnützigkeit – Fair, gut und günstig wohnen“ Online Plus-Anhang: Positionen des Instituts der deutschen Wirtschaft zur NWG und Replik von Jan Kuhnert C.1 IW-Studie: „Sieben gute Gründe gegen eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit (NWG)“ C.2 Replik von Jan Kuhnert zur IW-Studie: „Sieben gute Gründe zur Verteidigung einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit“